가중평균

그림으로 이해하는 건축법

가중평균

평균높이 산정방법

「건축법」에서 높이와 관련된 규정의 기준은 실ㆍ내외를 막론하고 평균높이를 의미한다. 예를 들어 건축물이 평평한 대지에 건축되었다면 별문제가 없겠으나, 고저차(高低差)가 있는 경사지에 건축된 경우라면 측정 위치에 따라 높이가 달라질 수 있을 것이다. 또한 실내 천장(반자)높이 경우도 마찬가지로 지붕이 경사져 있거나 혹은 다양한 높이로 천장을 디자인 했다면 높이 측정에 어려움이 생길 수 있을 것이다. 따라서 법은 어떠한 상황에서도 흔들림 없는 판단기준이 있어야 하므로 이렇게 측정 위치에 따라 다른 높이 값이 생길 경우 「건축법」에서는 이들의 평균높이로 측정값을 인정하는데, 평균높이를 구하는 방식을 가중평균이라고 한다.

가중평균을 구하는 방식은 두 가지로 대지에 고저차가 있는 경우(※건축물의 높이 참조)와 거실에 고저차가 있는 경우이다.

고저차가 있는 거실의 반자(천장)높이 산정 Ⓒ이재인

가중평균에 의해 평균높이를 적용해야 하는 것은 건축물 외부적인 것과 내부적인 것, 크게 두 가지로 함축해서 규정을 이해할 수 있다. 건축물 외부적인 것은 대지가 경사지인 경우로 건축물의 높이와 처마높이 및 지하층 인정 여부 문제와 관여되고, 건축물 내부적인 것은 천장에 경사가 있는 것 등으로 해서 ‘거실’의 인정 여부 문제와 ‘다락’의 인정 여부 문제와 결부된다.

높이 기준 관련 규정(「건축법 시행령」 제119조)기준설정규정관계되는 규정

건축물의 높이	건축물의 높이 제한(「건축법」 제60조) 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한(「건축법」 제61조) 구조 안전의 확인(「건축법 시행령」 제32조)
처마높이	구조 안전의 확인(「건축법 시행령」 제32조) 건축물의 규모제한(「건축물의 구조기준 등에 관한 규칙」 제9조의3)
지하층의 지표면	건축물의 높이 건축물의 높이 제한 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한
반자높이	거실의 반자높이(「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제16조) 내화구조(「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제3조 제5호 다목)1) 배연설비(「건축물의 설비기준 등에 관한 규칙」 제14조 제1항 제1호 단서규정)2)
층고	바닥면적(「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호 라목)

만약 ‘거실’로 인정받지 못하면 ‘건축허가’를 받지 못할 것이고, ‘다락’으로 인정을 받으면 바닥면적에서 제외 되는 인센티브를 적용 받을 수 있다(※바닥면적산정의 예외 중 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 다락 등 참조).

 

고저차가 있는 대지의 건축물 높이는 3m마다 지표면 설정

건축물의 높이는 지표면으로부터 건축물의 상단까지의 수직거리이며, 경사지이거나 고저차가 있는 대지에 건축물을 건축할 경우 ‘가중평균’하여 ‘평균지표면’에서부터 건축물의 높이를 구하게 된다(※건축물의 높이 참조). 이때, 고저차가 3m이상 나는 대지의 경우 ‘평균지표면’은 3m마다 각각 구해야 한다(「건축법 시행령」 제119조 제2항). 즉, 3m이상 고저차가 나는 대지에 건축물을 건축했다면, 단일 건축물이라도 「건축법」 적용(건축물의 높이제한, 일조권 적용 등)을 위한 높이는 여러 가지로 나올 수 있다는 의미이다.

3m이상 고저차가 있는 건축물의 높이 설정 개념 ⓒ이재인

예를 들어 OO씨는 고저차가 8m인 대지에 단일 건축물을 건축하려 한다. 건축물의 높이 산정은 3m마다 해야 하므로, OO씨의 건축물은 A, B, C 세 부분이 다른 높이로 산정된다.

3m이상 고저차가 있는 대지의 건축물 높이산정 사례: 계획안 ⓒ이재인

높은 쪽에서부터 3m씩 구분하든, 낮은 쪽에서부터 3m씩 구분하든 방향은 무관하다. 편의상 낮은 쪽에서부터 구분하여 계산해 보면 다음과 같다.

① A부분의 평균지표면(접지면적/접지둘레)

A부분의 평균지표면 산정 ⓒ이재인

② B부분의 평균지표면(접지면적/접지둘레)

B부분의 평균지표면 산정 ⓒ이재인

③ C부분의 평균지표면(접지면적/접지둘레)

C부분의 평균지표면 산정 ⓒ이재인

 

3m이상 고저차가 있는 대지의 건축물 각 부분 높이 산정 결과 ⓒ이재인

대지에 3m 이상 고저차가 있는 경우 건축물 각 부분이 다른 높이를 지닌다는 것은, 수치 그 자체로 의미를 가진다기보다는 「건축법」 관련 규정 적용을 위한 목적으로 산정하는 것이다. 예를 들어 OO씨가 건축하려는 대지가 가로구역별 최고높이 10m로 지정ㆍ공고된 구역이라면 A부분은 산정한 수치(13.025m)보다 3.025m만큼 낮게 건축하여야 한다는 의미이다.

건축물 높이제한(가로구역별 최고높이 10m로 지정ㆍ공고된 구역의 경우) 적용시 건축 가능 높이 ⓒ이재인

 

고저차가 있는 대지 지하층의 지표면

‘지하층’의 정의에 대한 규정은 1962년 「건축법」 제정 당시부터 1984년까지는 반자높이를 기준으로 하여 규정하였다. 그러나 다가구주택이나 다세대주택 등 소위 ‘반지하 주거공간’의 채광을 높이기 위하여 반자높이를 조정하는 불법건축물이 성행하자 법을 개정하여 현재는 ‘층고’를 기준으로 ‘지하층’을 정의하고 있다.

지하층 정의 규정의 변천 ⓒ이재인

‘지하층’이란 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 1/2이상인 것을 말한다(「건축법」 제2조 제1항 제5호). 경사지 등 고저차가 있는 대지에 건축물을 건축할 경우 건축물의 높이는 3m마다 가중평균하여 지표면을 각각 설정하는 것과 달리 지하층의 경우는 1회만 산정하면 된다.

주위 건축물 중에는 앞쪽에서 보면 지상 1층처럼 보이는데, 뒤로 돌아가 뒤쪽에서 보면 땅속에 묻혀 있는 것처럼 보이는 건축물이 있다. 그러니까 일부면은 땅속에 있고 일부면은 지상에 노출되어 있는 건축물이라는 것이다. 이런 경우 지하층으로 봐야 할까 아니면 지상층으로 봐야 할까? 만약 지하층이 아니라면 건축물의 높이에 포함될 뿐 아니라 바닥면적(연면적)에 포함된다는 의미로 연결된다.

예를 들어 층고가 4m인 층이 경사지에 3면이 묻혀 있는 경우 이 층이 지하층인지 여부를 살펴보기로 하자.

경사지 지하층 판단을 위한 가중지표면 산정 사례: 3면이 층고 전체가 묻혀있는 경우 Ⓒ이재인

대지의 가중수평면은 접지면적/접지둘레이므로 2m 높이에 가상의 지표면이 설정되었다. 건축물의 지하층 층고를 4m로 계획하였으니 층고의 1/2이 땅속에 묻혀있게 되므로 이 층은 지하층이다. 따라서 이 층은 용적률 규정 적용 시 용적률 산정을 위한 연면적 산정에서 제외된다.

다른 예를 살펴보면, 역시 지하층의 층고는 4m로 계획하였고, 3면이 흙에 1.5m 묻혀있다.

경사지 지하층 판단을 위한 가중지표면 산정 사례: 3면이 층고 일부가 묻혀있는 경우 Ⓒ이재인

이 경우는 대지의 가중수평면은 접지면적/접지둘레이므로 1m 높이에 가상의 지표면이 설정되었다. A층 층고 4m 중 지표 아래에 1/2이상 묻혀있지 않으므로 A층은 지하층이 아니며, 위의 사례와 달리 이 건축물은 지상2층 건축물이 된다.

반자높이

반자3)높이는 방의 바닥면으로부터 반자까지의 높이로 한다. 다만 한 방 내에서 반자높이가 다른 부분이 있는 경우는 그 각 부분의 반자면적에 따라 가중평균한 높이(방의 부피/방의 면적)로 한다(「건축법 시행령」 제119조 제1항 제7호).

반자높이의 개념 Ⓒ이재인

「건축법」 상 반자높이 기준 규정은 ‘거실의 반자높이’ 규정 적용을 위한 것이다. 거실의 반자는 높이 2.1m 이상으로 하여야 한다4)(「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제16조 제1항). 다시 말해 반자높이가 2.1m 미만인 공간은 「건축법」 상 거실로 인정받을 수가 없다.

흔히 ‘거실’이라고 하면 주거 건축물에서 가족들이 함께 사용하는 주거공용공간을 말한다. 그러나 「건축법」에서 ‘거실’이란 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락 등에 사용되는 방을 말한다(「건축법」 제2조 제1한 제6호). 예를 들어 주택의 침실, 회의실, 공연장, 사무실 등이 모두 「건축법」 상의 ‘거실’인 반면, 창고나 화장실은 ‘거실’이 아니다.

대개의 경우 일반 사회적으로 사용하는 용어 개념보다 「건축법」에서 사용되는 개념이 축소되어 사용되는 것이 보통인데, ‘거실’ 개념에 있어서는 일반 개념보다 「건축법」에서 사용되는 개념이 보다 폭넓다.

「건축법」에서 건축물의 실내공간을 크게 ‘거실’과 ‘거실이 아닌 공간’으로 구분하는 개념은 사람들의 거주성이 있는 공간(거실)과 그렇지 않은 공간으로 구분하려는 목적이다. 이는 도시에서 건축물의 밀도 관리 및 화재 등으로 인한 사람들의 대피성 안전 등을 관리하려는 목적이 있다.

층고: 「건축법」에서 누락하고 있는 높이 1.8과 2.1사이

‘층고(層高)’는 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이로 한다. 다만, 한 방에서 층의 높이가 다른 부분이 있는 경우에는 그 각 부분 높이에 따른 면적에 따라 가중평균한 높이(방의 부피/방의 면적)로 한다(「건축법 시행령」 제119조 제1항 제8호).

층고의 개념 ⓒ이재인

‘층고’의 규정은 ‘지하층’ 규정에 관여할 뿐만 아니라 ‘다락’ 규정에도 관여한다.

‘다락’은 바닥면적에 포함하지 않아도 된다(「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호 라목). 이 규정의 의미는 건축물 각 층 바닥면적의 합계인 연면적에 포함되지 않는다는 의미로 연결되고, 궁극적으로 의미하는 바는 용적률 산정에서 제외가 된다는 것으로 귀결된다.

예를 들어 A 건축물에는 다락이 있고 B 건축물에는 다락이 없다. 실제적으로 사용하는 건축물의 면적은 당연히 다락이 있는 A가 클 것이다. 그러나 「건축법」 상의 연면적은 동일하다는 의미이므로 사실상 다락만큼 더 큰 건축물을 소유할 수 있다는 것이다.

‘다락’은 지붕 아래 등 건축물 상부에 물건을 보관하는 창고의 기능으로 사용하는 공간을 의미한다. 따라서 「건축법」에서는 ‘다락’을 ‘거실이 아닌 공간’으로 보아 바닥면적에서 제외하고 있는 것이다. 「건축법」에서 ‘거실’과 ‘거실이 아닌 공간’의 구분은 공간의 쓰임새 외에 반자높이 2.1m를 기준으로 하고 있다. 바닥면적을 제외받기 위한 ‘다락’으로 인정받기 위해서는 ‘다락’의 기능에 부합하는 공간이어야 하지만 불법적으로 공간을 사용할 경우 이를 통제할 방법이 없다. 따라서 「건축법」에서는 다락의 층고를 규정하고 있다.

바닥면적에서 제외되는 ‘다락’으로 인정받기 위한 층고는 지붕의 형태에 따라 다르게 규정하고 있는데, 평지붕일 경우 층고가 1.5m 이하이고 경사지붕일 경우는 층고가 1.8m 이하여야 한다(「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호 라목).

‘다락 층고’의 개념 ⓒ이재인

그런데 여기서 한 가지 짚어 볼 부분이 있다. 만일 건축 디자인 문제로든 혹은 사용성의 문제로든 다락의 층고를 경사지붕인 경우 1.8m를 초과하고 2.1m 미만으로 건축하였다면 어떻게 될까? 이 공간은 「건축법」 상 ‘거실’도 아니고 ‘다락’으로도 인정받지 못하는 부분이 된다. 이 때의 1.8m와 2.1m 사이 높이는 「건축법」에서 규정하지 않고 누락하고 있는 높이가 된다.

처마높이

철근콘크리트구조 방식 건축물의 처마높이 Ⓒ이재인

처마높이란 지표면으로부터 건축물의 지붕틀 또는 이와 비슷한 수평재를 지지하는 벽·깔도리 또는 기둥의 상단까지의 높이이다(「건축법 시행령」제119조 제1항 제6호).

목구조 방식의 건축물에 있어 처마높이는 처마도리까지의 높이를 규정하는 것이 아니다 Ⓒ이재인

 

조적(組積)조 방식 건축물의 처마높이 Ⓒ이재인

「건축법」에서 처마높이의 기준 규정은 ‘구조 안전의 확인’5) 규정과 ‘건축물의 규모 제한’ 규정에 관여하며, 특히 ‘건축물의 규모 제한’ 규정에 밀접한 관계가 있다.

우리나라는 건축물의 구조 방식에 따라 규모 제한을 하고 있는데, 주요구조부(바닥·지붕틀 및 주계단은 제외)가 목구조인 건축물은 지붕높이 18m 이하, 처마높이 15m 이하 및 연면적 3,000㎡ 이하로 건축하여야 한다. 다만, 스프링클러를 설치하는 경우에는 연면적을 6,000㎡까지 허용할 수 있다. 또한 주요구조부가 비보강조적조인 건축물은 지붕높이 15m 이하, 처마높이 11m 이하 및 3층 이하로 건축하여야 한다.

구조 방식에 따른 건축물의 규모 제한 Ⓒ이재인

이처럼 하나의 기준 혹은 정의가 마치 구근(球根)처럼 규정들끼리 연결되어 상호 영향을 미치고 있는 것을 볼 수 있다. 이렇게 얽히고설킨 관계는 「건축법」 이해를 어렵게 하는 요소들 중에 하나일 것이다.

「건축법」의 리좀(rhyzome) 구조: 높이 기준 관련 규정 Ⓒ이재인

 

참고문헌

• 법제처. 국가법령정보센터. http://www.law.go.kr/

 

주석

1
「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제3조는 ‘내화구조’로 인정할 수 있는 건축구조 요소별 기준을 규정한 것으로, 제5호 다목은 지붕틀을 포함한 ‘보’의 기준이다. ‘(중략) 철골조의 지붕틀(바닥으로부터 그 아랫부분까지의 높이가 4m 이상인 것에 한한다)로서 바로 아래에 반자가 없거나 불연재료로 된 반자가 있는 것’
2
건축물에 방화 구획이 설치된 경우는 그 구획마다 1개소 이상의 배연창을 설치하되, 배연창의 상변과 천장 또는 반자로부터 수직거리가 0.9m 이내일 것. 다만, 반자높이가 바닥으로부터 3m 이상인 경우에는 배연창의 하변이 바닥으로부터 2.1m 이상의 위치에 놓이도록 설치하여야 한다.
3
상부구조물[지붕 밑이나 위층 바닥 밑(천장)]이 보이지 않도록 마감한 방의 윗부분으로 상부구조물과 반자 사이에는 전기선 등 각종 설비들이 지나간다.
4
거실의 반자는 반드시 2.1m 이상이어야 하지만, 공장, 창고시설, 위험물 저장 및 처리시설, 동물 및 식물 관련 시설, 자원순환 관련 시설 또는 묘지 관련 시설 용도로 쓰는 건축물은 거주성이 없거나 약한 건축물들이므로 반자 높이 규정 적용에서 제외된다. 다시 말해 2.1m 미만이어도 건축허가가 가능하다는 의미이다. 「건축법 시행령」 제50조 참조.
5
건축허가를 받기 위한 건축물의 건축행위(※건축 참조)나 대수선[건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것(「건축법」 제2조 제1항 제9호)]은 설계자가 구조의 안전을 확인하여야 한다. 이 중 처마높이가 9m 이상인 건축물의 건축주는 설계자로부터 구조 안전의 확인 서류를 받아 착공신고 할 때에 허가권자에게 제출하여야 한다.

 

 

[네이버 지식백과] 가중평균 - 평균높이 산정방법 (그림으로 이해하는 건축법, 이재인)