[법규] 건축허가와 사전승인

 

사업계획승인

· 주택의 호 수 or 세대 수를 기준으로 적용

· 사업계획승인권자

       -  대지면적 10만㎡ 이상 : 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사  또는 「지방자치법」 제198조에

          따라 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 “대도시”라 한다 시장

       -   대지면적 10만㎡ 미만 : 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수

[법규] 사업계획승인 대상 건축물

 

 

건축허가

· 허가권자 : 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장  → 건축법 4조의4

      ( 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가) → 도지사는 허가권자X

       * 사전승인 : 시장ㆍ군수가 대상 건축물을 허가하려면 도지사의 승인을 받아야 한다.

          1. 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물 .

              다만, 도시환경, 광역교통 등을 고려하여 해당 도의 조례로 정하는 건축물은 제외한다.

          2. 자연환경이나 수질을 보호하기 위하여 도지사가 지정ㆍ공고한 구역에 건축하는 3층 이상 또는 연면적의 합계가

              1천제곱미터 이상인 건축물로서 위락시설과 숙박시설 등 대통령령으로 정하는 용도에 해당하는 건축물

           3. 주거환경이나 교육환경 등 주변 환경을 보호하기 위하여 필요하다고 인정하여 도지사가 지정ㆍ공고한 구역에 건축하는

              위락시설 및 숙박시설에 해당하는 건축물

                 ** 인구 100만 이상 대도시(특례시, 특별시와 광역시가 아닌 대도시) 의 경우에 사전승인 대상이 더 완화되어 적용된다.

                      1. 21층 이상 → 51층 이상

                      2. 연면적 10만㎡ 이상  → 연면적 20만㎡ 이상

 

건축법
제4조의4(건축민원전문위원회) ① 제4조제2항에 따른 건축민원전문위원회는 건축물의 건축등과 관련된 다음 각 호의 민원[특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 “허가권자”라 한다)의 처분이 완료되기 전의 것으로 한정하며, 이하 “질의민원”이라 한다]을 심의하며, 시ㆍ도지사가 설치하는 건축민원전문위원회(이하 “광역지방건축민원전문위원회”라 한다)와 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 설치하는 건축민원전문위원회(이하 “기초지방건축민원전문위원회”라 한다)로 구분한다.
1. 건축법령의 운영 및 집행에 관한 민원
2. 건축물의 건축등과 복합된 사항으로서 제11조제5항 각 호에 해당하는 법률 규정의 운영 및 집행에 관한 민원
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 민원
② 광역지방건축민원전문위원회는 허가권자나 도지사(이하 “허가권자등”이라 한다)의 제11조에 따른 건축허가나 사전승인에 대한 질의민원을 심의하고, 기초지방건축민원전문위원회는 시장(행정시의 시장을 포함한다)ㆍ군수ㆍ구청장의 제11조 및 제14조에 따른 건축허가 또는 건축신고와 관련한 질의민원을 심의한다.
③ 건축민원전문위원회의 구성ㆍ회의ㆍ운영, 그 밖에 필요한 사항은 해당 지방자치단체의 조례로 정한다.
[본조신설 2014. 5. 28.]

제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. <개정 2014. 1. 14.>
② 시장ㆍ군수는 제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축을 허가하려면 미리 건축계획서와 국토교통부령으로 정하는 건축물의 용도, 규모 및 형태가 표시된 기본설계도서를 첨부하여 도지사의 승인을 받아야 한다. <개정 2013. 3. 23., 2014. 5. 28.>
1. 제1항 단서에 해당하는 건축물. 다만, 도시환경, 광역교통 등을 고려하여 해당 도의 조례로 정하는 건축물은 제외한다.
    → 제1항 단서 : 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. 
    →  지자체 마다 다르므로 건축 조례 확인 필수
2. 자연환경이나 수질을 보호하기 위하여 도지사가 지정ㆍ공고한 구역에 건축하는 3층 이상 또는 연면적의 합계가 1천제곱미터 이상인 건축물로서 위락시설과 숙박시설 등 대통령령으로 정하는 용도에 해당하는 건축물
3. 주거환경이나 교육환경 등 주변 환경을 보호하기 위하여 필요하다고 인정하여 도지사가 지정ㆍ공고한 구역에 건축하는 위락시설 및 숙박시설에 해당하는 건축물

 

건축법 시행령
제8조(건축허가) ① 법 제11조제1항 단서에 따라 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 하는 건축물의 건축은 층수가 21층 이상이거나 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상인 건축물의 건축(연면적의 10분의 3 이상을 증축하여 층수가 21층 이상으로 되거나 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상으로 되는 경우를 포함한다)을 말한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축은 제외한다. <개정 2008. 10. 29., 2009. 7. 16., 2010. 12. 13., 2012. 12. 12., 2014. 11. 11., 2014. 11. 28.>
1. 공장
2. 창고
3. 지방건축위원회의 심의를 거친 건축물(특별시 또는 광역시의 건축조례로 정하는 바에 따라 해당 지방건축위원회의 심의사항으로 할 수 있는 건축물에 한정하며, 초고층 건축물은 제외한다)
② 삭제 <2006. 5. 8.>
③ 법 제11조제2항제2호에서 “위락시설과 숙박시설 등 대통령령으로 정하는 용도에 해당하는 건축물”이란 다음 각 호의 건축물을 말한다. <개정 2008. 10. 29.>
1. 공동주택
2. 제2종 근린생활시설(일반음식점만 해당한다)
3. 업무시설(일반업무시설만 해당한다)
4. 숙박시설
5. 위락시설

 

 

사전승인

1. 경기도 건축조례

      - 사전승인 대상 : 30층 이상, 연면적 10만㎡ 이상인 건축물

경기도 건축조례
제5조(건축허가 사전승인) ① 법 제11조제2항제1호 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 사전승인 대상에서 제외한다.
1. 층수가 30층 미만이고, 연면적의 합계가 10만 제곱미터 미만인 건축물. 다만, 위락시설 또는 숙박시설이 포함된 경우에는 21층 미만이고 연면적의 합계가 10만 제곱미터 미만인 건축물 <개정 2021.5.20.> [단서신설 2021.5.20.]
2. 「주택법」제15조 또는「공공주택 특별법」제35조에 따라 사업계획승인을 받거나 「도시 및 주거환경정비법」 제50조 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따라 사업시행계획인가를 받는 건축물 <개정 2016.12.16., 2019.10.31.>
② 허가권자가 법 제11조제2항제1호에 따라 도지사의 승인을 받은 사항 중 건축물의 연면적 합계의 10분의 1 이상이 증가하는 변경을 하려면 변경하기 전에 도지사의 승인을 받아야 한다. <전부개정 2017.11.13.> 

 

2. 강원특별자치도 건축조례

      - 사전승인 대상 : 21층 이상, 연면적 10만㎡ 이상인 건축물

강원특별자치도 건축조례
제2조의2(건축허가 사전승인) ① 「건축법」(이하 “법”이라 한다) 제11조제2항제1호 단서에 따라 다음 각 호에 해당하는 경우에는 사전승인 대상에서 제외한다.
[본조신설 2021.6.4.]
1. 층수가 21층 미만이고, 연면적의 합계가 10만 제곱미터 미만인 건축물 <개정 2023. 12. 29.>
2. 법 제2조제2항제21호부터 제23호까지, 제25호, 제26호에 해당하는 용도의 건축물 
          21. 동물 및 식물 관련 시설
           22. 자원순환 관련 시설
           23. 교정(矯正)시설
           25. 방송통신시설
           26. 발전시설

 

3. 전북특별자치도 건축조례

      - 사전승인 대상 : 21층 이상, 연면적 10만㎡ 이상인 건축물

                                     ( 사업계획승인, 사업시행계획인가 대상 건축물 제외 )

전북특별자치도 건축조례
제3조의2(건축허가 사전승인) 법 제11조제2항제1호 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건축허가 사전승인 대상에서 제외한다.
1. 「주택법」 제15조 또는 「공공주택 특별법」 제35조에 따라 사업계획승인을 받아야 하는 건축물 
2. 「도시 및 주거환경정비법」 제50조 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따라 사업시행계획인가를 받아야 하는 건축물 

 

4. 경상북도 건축조례

      - 사전승인 대상 : 30층 이상, 연면적 10만㎡ 이상인 건축물

                                     ( 사업시행계획인가 대상 건축물 제외 )

경상북도 건축조례
제2조의3(건축허가 사전승인의 예외) <신설 2023. 4. 10.> 법 제11조제2항제1호 단서에서 “조례로 정하는 건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
1. 층수가 30층 미만이고, 연면적의 합계가 10만 제곱미터 미만인 건축물 
2. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따라 사업시행계획인가를 받는 건축물 

 

4. 경상남도 건축조례

      - 사전승인 대상 : 21층 이상, 연면적 10만㎡ 이상인 건축물

                                     ( 사업시행계획인가 대상 건축물 제외 )

경상남도 건축조례
제2조의3(건축허가 사전승인의 예외) 「건축법」(이하 “법”이라 한다) 제11조제2항제1호 단서에 따라 조례로 정하는 건축물이란 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제29조에 따라 사업시행계획인가를 받는 건축물을 말한다.

 

 

지방분권균형발전법 특별법

인구 100만 이상 대도시(특례시, 특별시와 광역시가 아닌 대도시) 의 경우에 사전승인 대상이 더 완화되어 적용된다.

    1. 21층 이상 → 51층 이상

    2. 연면적 10만㎡ 이상  → 연면적 20만㎡ 이상

지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법
제58조(대도시에 대한 사무 특례) ① 특별시와 광역시가 아닌 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 대도시의 행정ㆍ재정 운영 및 지도ㆍ감독에 대해서는 그 특성을 고려하여 관계 법률에서 정하는 바에 따라 특례를 둘 수 있다. 다만, 인구 30만 이상인 지방자치단체로서 면적이 1천제곱킬로미터 이상인 지방자치단체의 경우 이를 인구 50만 이상 대도시로 본다.
1. 인구 50만 이상 대도시
2. 인구 100만 이상 대도시(이하 “특례시”라 한다)
② 지방시대위원회는 제1항에 따른 특례를 발굴하고 그 이행방안을 마련하여야 한다.

제59조(특례시의 사무 특례) 특례시의 장은 관계 법률의 규정에도 불구하고 다음 각 호의 사무를 처리할 수 있다.
1. 「지방공기업법」 제19조제2항에 따른 지역개발채권의 발행. 이 경우 미리 지방의회의 승인을 받아야 한다.
2. 「건축법」 제11조제2항제1호에 따른 건축물에 대한 허가. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 경우에는 미리 도지사의 승인을 받아야 한다.
가. 51층 이상인 건축물(연면적의 100분의 30 이상을 증축하여 층수가 51층 이상이 되는 경우를 포함한다)
나. 연면적 합계가 20만제곱미터 이상인 건축물(연면적의 100분의 30 이상을 증축하여 연면적 합계가 20만제곱미터 이상이 되는 경우를 포함한다)
3. 「택지개발촉진법」 제3조제1항에 따른 택지개발지구의 지정(도지사가 지정하는 경우로 한정한다). 이 경우 미리 관할 도지사와 협의하여야 한다.
4. 「소방기본법」 제3조 및 제6조에 따른 화재 예방ㆍ경계ㆍ진압 및 조사와 화재, 재난ㆍ재해, 그 밖의 위급한 상황에서의 구조ㆍ구급 등의 업무
5. 도지사를 경유하지 아니하고 「농지법」 제34조에 따른 농지전용허가 신청서의 제출
6. 「지방자치법」 제125조에 따라 지방자치단체별 정원의 범위에서 정하는 5급 이하 직급별ㆍ기관별 정원의 책정
7. 도지사를 경유하지 아니하고 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제4조에 따른 개발제한구역의 지정 및 해제에 관한 도시ㆍ군관리계획 변경 결정 요청. 이 경우 미리 관할 도지사와 협의하여야 한다.
8. 「환경개선비용 부담법」 제9조제5항 및 제22조에 따른 환경개선부담금의 부과ㆍ징수
9. 「항만법」 제2조제6호나목에 따라 지방관리무역항에서 시ㆍ도가 행정주체이거나 시ㆍ도지사가 관리청으로서 수행하는 항만의 개발 및 관리에 관한 행정 업무, 「선박의 입항 및 출항 등에 관한 법률」 제2조제2호의2나목에 따라 지방관리무역항에서 시ㆍ도가 행정주체이거나 시ㆍ도지사가 관리청으로서 수행하는 선박의 입항 및 출항 등에 관한 행정 업무, 「항만운송사업법」 제2조제7항제2호에 따라 지방관리무역항에서 시ㆍ도가 행정주체이거나 시ㆍ도지사가 관리청으로서 수행하는 항만운송사업 및 항만운송관련사업의 등록, 신고 및 관리 등에 관한 행정 업무, 「해양환경관리법」 제33조제1항제2호에 따른 해양시설의 신고 및 변경신고 업무, 같은 법 제115조제2항에 따른 출입검사ㆍ보고 등의 업무 및 같은 법 제133조에 따른 과태료(같은 법 제132조제2항제2호에 따른 과태료로 한정한다)의 부과ㆍ징수 업무
10. 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」 제6조, 제8조부터 제10조까지, 제13조부터 제21조까지, 제55조, 제57조, 제58조 및 제66조에 따른 지방관리무역항 항만구역 안에서의 방치 선박 제거 및 공유수면 점용ㆍ사용 허가 등 공유수면의 관리
11. 「산지관리법」 제14조제1항에 따른 산지전용허가[산지전용허가를 받으려는 산지면적이 50만제곱미터 이상 200만제곱미터 미만(보전산지의 경우에는 3만제곱미터 이상 100만제곱미터 미만)인 산지로서 산림청장 소관이 아닌 국유림, 공유림 또는 사유림의 산지로 한정한다]의 절차 및 심사에 관한 업무
12. 「건설기술 진흥법」 제5조제1항에 따른 지방건설기술심의위원회의 구성ㆍ기능 및 운영에 관한 업무
13. 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」 제22조, 제22조의2, 제22조의3, 제22조의5부터 제22조의7까지, 제26조, 제27조, 제27조의2, 제28조, 제44조, 제46조, 제50조의3, 제52조의2, 제52조의3, 제53조, 제54조 및 제57조에 따른 물류단지의 지정ㆍ지정해제 및 개발ㆍ운영 등의 업무