채광창과 인동간격 (공동주택)

그림으로 이해하는 건축법

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채광창과 인동간격

공동주택의 일조권

 

공동주택의 일조권 규정은 원칙적으로 일조 확보를 위한 건축물의 높이제한 규정을 충족해야 하며, 동시에 채광창과 인동간격 규정을 중복하여 충족시켜야 하는 구조를 지니고 있다. 다만, 일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 경우에는 일조권(채광창 및 인동간격) 규정을 적용하지 않는데, 이는 도심공동화(Doughnut Phenomenon) 방지를 위한 「건축법」의 배려차원으로 이해 할 수 있다.

 

일조권 규정 개요 ⓒ이재인

조금 더 설명하자면, 일반상업지역이나 중심상업지역은 보통 도심에 중심업무지구(CBD, Central Business District)로서, 도시계획상의 밀도(건폐율 및 용적률)가 높게 정해져 있어 업무용 건축물들이 건축된다.결국 낮에는 사람들이 붐비다가 업무시간 이후에는 텅 비게 되는 인구공동화현상(人口空洞化現象)이 발생한다. 도시계획차원에서 보자면, 토지의 효율성이 떨어지는 것이다.

따라서 토지의 효율성을 높이기 위해서는 주거용 건축물의 건축을 유도하여 24시간 도시를 활용하는 것이 좋다. 하지만 공동주택의 경우 일조권 규정 때문에 업무용 건축물만큼의 밀도(건폐율 및 용적률)로 건축할 수 없게 되어 실무적으로 사업성이 떨어지므로, 일반상업지역이나 중심상업지역에 공동주택의 건축을 꺼릴 수밖에 없다. 때문에 공동주택의 일조권 규정을 배제하여 공동주택 건축을 유도하려는 취지이다.

공동주택이 아닌 건축물은 일반적으로 북측 인접대지 경계선에서 절대높이(9m) 및 건축물의 높이기준에 따라 정북방향으로 일정거리를 띄워야 하지만, 공동주택은 채광창이 있는 벽면의 직각 방향으로 적용을 받는다는 적용기준의 차이가 있다.

 

공동주택 외의 건축물(왼쪽)과 공동주택(오른쪽)의 일조권 적용기준 비교 ⓒ이재인

공동주택은 채광(採光) 등의 확보를 위하여 ① 인접대지 경계선 등의 방향으로 채광을 위한 창문 등을 두는 경우(일반적으로 ‘채광창’이라 부름)와, ② 하나의 대지에 두 동(棟) 이상을 건축하는 경우(일반적으로 ‘인동간격’이라 부름)에는 대통령령으로 정하는 높이 이하로 해야 한다(「건축법」 제61조 제2항).

채광창 기준

공동주택(기숙사 제외, 공동주택의 분류체계는 ※상대적 용도분류체계의 주택 참조)의 각 부분 높이는 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접대지 경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역 또는 준주거지역의 건축물은 4배) 이하로 해야 한다(「건축법 시행령」 제86조 제3항 제1호).

 

지역에 따른 공동주택의 채광창 적용기준 ⓒ이재인

공동주택 중 다세대주택은 아파트나 연립주택에 비해 규모가 작으므로 예외적으로 「건축법」 상의 채광창 기준을 적용하지 않고, 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접대지 경계선까지 1m 이상만 띄우면 된다. 그러나 만약 건축물이 건축되는 지역의 자치조례(건축조례)가 이격거리를 1m 이상 띄우도록 규정하고 있다면 건축조례를 따라 이격해야 한다(「건축법 시행령」 제86조 제3항 단서조항).

 

다세대주택의 채광창 적용기준 ⓒ이재인

인동(隣棟)간격 기준

공동주택이 같은 대지에서 1. 두 동(棟) 이상의 건축물이 서로 마주 보고 있는 경우나, 2. 한 동의 건축물 각 부분이 서로 마주 보고 있는 경우, 일조 확보를 위하여 건축물 각 부분 사이를 규정에 의한 거리 이상으로 띄워 건축하도록 5가지 기준을 마련하고 있다.

다만, 그 대지의 모든 세대가 동지(冬至)를 기준으로 9시에서 15시 사이에 2시간 이상 계속하여 일조를 확보할 수 있는 거리 이상으로 건축한다면 「건축법」에서 규정하는 인동간격 기준을 적용하지 않아도 된다(「건축법 시행령」 제86조 제3항 제2호).

 

인동간격 적용기준 개념 ⓒ이재인

(1) 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각 방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배(도시형 생활주택1)의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄워서 건축해야 한다.

 

채광창 벽면 상호 간의 인동간격 기준(일반 공동주택과 도시형 생활주택) ⓒ이재인

(2) 서로 마주 보는 공동주택 중 남쪽 방향(마주 보는 두 동의 축이 남동에서 남서 방향인 경우만 해당)의 건축물 높이가 낮고, 주된 개구부(거실과 주된 침실이 있는 부분의 개구부)의 방향이 남쪽을 향하는 경우는 다음과 같다. 높은 건축물 각 부분의 높이의 0.4배(도시형 생활주택은 0.2배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상, 낮은 건축물 각 부분의 높이의 0.5배(도시형 생활주택은 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 한다.

 

높이가 서로 다른 공동주택의 인동간격 기준 ⓒ이재인

예를 들어, 북쪽에 층고(層高) 3m인 20층 공동주택이 위치해 있고, 그 남쪽 방향에 동일한 층고의 15층 공동주택이 위치한 경우 인동간격을 계산해 보면 다음과 같다.
① 0.4 × 높은 건축물 높이(60m) = 24m
② 0.5 × 낮은 건축물 높이(45m) = 22.5m
이므로 인동간격은 둘 중 큰 값인 24m 이상으로 해야 한다.

 

높이가 서로 다른 공동주택의 인동간격 사례 ⓒ이재인

동일 조건의 도시형 생활주택의 경우 인동간격을 계산해 보면 다음과 같다.
① 0.2 × 높은 건축물 높이(60m) = 12m
② 0.25 × 낮은 건축물 높이(45m) = 11.25m
이므로 인동간격은 둘 중 큰 값인 12m 이상으로 해야 한다.

 

높이가 서로 다른 도시형 생활주택의 인동간격 사례 ⓒ이재인

(3) 공동주택과 부대시설2) 또는 복리시설(福利施設)3)이 서로 마주 보고 있는 경우에는 부대시설 또는 복리시설 각 부분 높이의 1배 이상을 띄워서 건축해야 한다.

 

공동주택과 부대ㆍ복리시설이 마주 보는 경우의 인동간격 기준 ⓒ이재인

(4) 채광창(창 넓이가 0.5㎡ 이상인 창)이 없는 벽면과 측벽이 마주 보는 경우에는 8m 이상을 띄워서 건축해야 한다.

 

채광창이 없는 벽면과 측벽이 마주하는 경우의 인동간격 기준 ⓒ이재인

 

(5) 측벽과 측벽이 마주 보는 경우(마주 보는 측벽 중 하나의 측벽에 채광을 위한 창문 등이 설치되어 있지 않은 바닥면적 3㎡ 이하의 발코니(출입을 위한 개구부 포함)가 설치되는 경우를 포함)에는 4m 이상을 띄워서 건축해야 한다.

 

측벽을 마주 보는 경우의 인동간격 기준 ⓒ이재인

공동주택단지 안에 도로가 있는 경우의 인동간격 적용기준

주택단지4)에 두 동 이상의 건축물이 도로5)를 사이에 두고 서로 마주 보는 경우에는 인동간격 기준 (1)부터 (3)까지의 규정을 적용하지 않되, 해당 도로의 중심선을 인접대지 경계선으로 보아 채광창 기준을 적용한다(「건축법 시행령」 제86조 제3항 제3호).

 

단지 내에 도로가 있는 경우의 인동간격 기준 ⓒ이재인

인접대지가 공지 등에 접한 경우의 일조권 적용기준

건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 ① 공원, ② 면적이 작은 대지, ③ 건축이 허용되지 않는 공지와 같은 부지가 있는 경우에는 공동주택 외의 건축물일 경우 그 반대편의 대지경계선(공동주택의 경우는 인접대지 경계선과 그 반대편 대지경계선의 중심선)을 인접대지 경계선으로 한다.

① 공원(도시공원 중 지방건축위원회의 심의를 거쳐 허가권자가 공원의 일조 등을 확보할 필요가 있다고 인정하는 공원은 제외), 도로, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 유수지, 자동차 전용도로, 유원지
② 면적이 작은 대지
가. 너비(대지경계선에서 가장 가까운 거리)가 2m 이하인 대지
나. 면적이 분할제한6) 기준 이하인 대지
③ 건축이 허용되지 않는 공지

 

공지 등에 접한 경우의 일조권 적용기준 ⓒ이재인

공동주택의 이격거리 규정

공동주택에서 건축물 상호간 혹은 인접대지 경계선에서 띄어야 하는 기준에 관한 규정은 크게 ① 일조권 규정 및 ② 대지 안의 공지(※대지 안의 공지와 통로 참조) 규정이 있으며, 건축하려는 지역에 따라 다소 차이가 있다. 일반적으로 공동주택은 주거지역에서 건축되는 경우가 많으므로 간략하게 살펴보면 다음과 같다.

 

주거지역에서 건축하는 공동주택의 이격거리 규정 ⓒ이재인

공동주택의 일조권 적용 높이제한 사례 ⓒ이재인

 

 

참고문헌

• 법제처. 국가법령정보센터. http://www.law.go.kr/

주석

1

‘도시형 생활주택’이란 도시지역에 건설하는 300세대 미만의 국민주택규모(주거전용면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택)에 해당하는 공동주택으로서 1. 단지형 연립주택, 2. 단지형 다세대주택, 3. 원룸형 주택이 있다. <「주택법」 제2조 제4호 및 동법 시행령 제3조 제1항>

 

2

‘부대시설’이란 주택에 딸린 주차장, 관리사무소, 담장 및 주택단지 안의 도로 및 건축설비 등을 말한다. <「주택법」 제2조 제8호>

 

3

‘복리시설’이란 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당 등의 공동시설을 말한다. <「주택법」 제2조 제9호>

 

4

‘주택단지’란 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다. <「주택법」 제2조 제6호>

 

5

‘도로’란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)로서 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로 및 2. 건축허가 또는 신고 시에 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(‘시·도지사’) 또는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장)이 위치를 지정하여 공고한 도로에 해당하는 도로나 그 예정도로를 말한다. <「건축법」 제2조 제1항 제11호>

 

6

대지는 필요에 따라 분할하여 필지를 구성할 수 있다. 이 경우 지역에 따라 분필할 수 있는 최소한의 대지면적 기준이 있는데, 1. 주거지역: 60㎡ 이상, 2. 상업지역: 150㎡ 이상, 3. 공업지역: 150㎡ 이상, 4. 녹지지역: 200㎡ 이상, 5. 기타 지역: 60㎡ 이상으로 분할하여야 한다. <「건축법 시행령」 제80조(건축물이 있는 대지의 분할제한)>

 

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