개발행위허가 대상 및 규모, 심의 / 대규모 개발행위허가

 

 

1. 개발행위허가의 필요성

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 '국토계획법') 제56조에 따라, 다음과 같은 행위를 하려는 자는 개발행위허가를 받아야 합니다

• 건축물의 건축 또는 공작물의 설치​
• 토지의 형질 변경​
• 토석의 채취
• 토지 분할​
• 물건을 1개월 이상 쌓아두는 행위 등

 

 

2. 개발행위허가의 규모

1) 도시지역

  - 주거지역, 상업지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역: 10,000㎡ 미만

  - 공업지역: 30,000㎡ 미만

  - 보전녹지지역: 5,000㎡ 미만

2) 관리지역 : 30,000㎡ 미만

3) 농림지역  : 30,000㎡ 미만

4) 자연환경보전지역  : 5,000㎡ 미만

 → 해당 지역의 도시계획 조례 확인 필요

 

 

3. 도시계획위원회 심의 여부

 개발행위에 대해 도시계획위원회의 심의가 필요한지 여부는 각 지방자치단체의 조례에 따라 다를 수 있습니다. 일부 지자체에서는 일정 규모 이상의 개발행위에 대해 도시계획위원회의 심의를 요구하고 있으므로, 해당 지자체의 관련 조례를 확인하시는 것이 중요합니다.

 

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률

제56조(개발행위의 허가) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위(이하 “개발행위”라 한다)를 하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가(이하 “개발행위허가”라 한다)를 받아야 한다. 다만, 도시ㆍ군계획사업(다른 법률에 따라 도시ㆍ군계획사업을 의제한 사업을 포함한다)에 의한 행위는 그러하지 아니하다. <개정 2011. 4. 14., 2018. 8. 14.>
1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
2. 토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로서 대통령령으로 정하는 토지의 형질 변경은 제외한다)
3. 토석의 채취
4. 토지 분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외한다)
5. 녹지지역ㆍ관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위


국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령

제55조(개발행위허가의 규모) ①법 제58조제1항제1호 본문에서 “대통령령으로 정하는 개발행위의 규모”란 다음 각호에 해당하는 토지의 형질변경면적을 말한다. 다만, 관리지역 및 농림지역에 대하여는 제2호 및 제3호의 규정에 의한 면적의 범위안에서 당해 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례로 따로 정할 수 있다. <개정 2012. 4. 10., 2014. 1. 14.>
1. 도시지역
가. 주거지역ㆍ상업지역ㆍ자연녹지지역ㆍ생산녹지지역 : 1만제곱미터 미만
나. 공업지역 : 3만제곱미터 미만
다. 보전녹지지역 : 5천제곱미터 미만
2. 관리지역 : 3만제곱미터 미만
3. 농림지역 : 3만제곱미터 미만
4. 자연환경보전지역 : 5천제곱미터 미만

 

 

용인시 도시계획 조례

제19조(개발행위허가의 규모) 법 제58조제1항 및 영 제55조제1항에 따라 용도지역에서의 토지의 형질변경으로서 개발행위를 허가할 수 있는 규모는 다음 각 호와 같다.〈개정 2015. 5. 18〉 
1. 주거지역, 상업지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역 : 1만제곱미터 미만 
2. 공업지역 : 3만제곱미터 미만 
3. 보전녹지지역 : 5천제곱미터 미만 
4. 보전관리지역 : 1만제곱미터 미만 
5. 생산관리지역 : 2만제곱미터 미만 
6. 계획관리지역 : 3만제곱미터 미만 
7. 농림지역 : 1만제곱미터 미만

 제27조(개발행위에 대한 위원회의 심의) ① 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 목적으로 하는 토지형질변경으로서 그 면적이 제19조 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모 이상인 경우에는 위원회의 심의를 거쳐야 한다.〈개정 2015. 5. 18〉
② 영 제57조제1항제1호의2에 따라 녹지지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 목적으로 하는 토지의 형질변경으로서 그 면적이 제19조에 따른 개발행위허가 규모 미만인 경우에는 위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.〈개정 2015. 1. 9, 2015. 5. 18, 2015. 12. 15, 2017. 1. 9, 2019. 3. 6, 2020. 5. 15〉 
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물을 건축하려는 경우 
가. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택(「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아야 하는 주택은 제외한다) 
나. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택(「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아야 하는 주택은 제외한다) 
다. 「건축법 시행령」별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설 
라. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설(같은 호 거목, 더목 및 러목의 시설은 제외한다) 
마. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호가목의 학교 중 유치원(부지면적이 1,500제곱미터 미만인 시설로 한정하며, 보전녹지지역 및 보전관리지역에 설치하는 경우는 제외한다) 
바. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호가목의 아동 관련 시설(부지면적이 1,500제곱미터 미만인 시설로 한정하며, 보전녹지지역 및 보전관리지역에 설치하는 경우는 제외한다) 
사. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목의 노인복지시설(「노인복지법」 제36조에 따른 노인여가복지시설로서 부지면적이 1,500제곱미터 미만인 시설로 한정하며, 보전녹지지역 및 보전관리지역에 설치하는 경우는 제외한다) 
아. 「건축법 시행령」 별표 1 제18호가목의 창고(농업ㆍ임업ㆍ어업을 목적으로 하는 경우로서 660제곱미터 이내의 토지의 형질변경으로 한정하며, 자연환경보전지역에 설치하는 경우는 제외한다) 
자. 「건축법 시행령」 별표 1 제21호의 동물 및 식물 관련 시설(같은 호 다목ㆍ라목의 시설이 포함되지 않은 경우로서 부지면적이 660제곱미터 이내의 시설로 한정하며, 자연환경보전지역에 설치하는 경우는 제외한다) 
차. 기존 부지면적의 100분의 5 이하의 범위에서 증축하려는 건축물 
카. 가목부터 자목까지의 규정에 해당하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 목적으로 설치하는 진입도로(도로 연장이 50미터를 초과하는 경우는 제외한다) 
2. 자연녹지지역과 계획관리지역에서「건축법 시행령」별표 1 제17호의 공장(골재선별·파쇄업은 제외)을 건축하는 경우로 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우 
가. 해당 용도(집단화 유도를 위하여 본문에서 정한 건축물 용도를 말하며, 이하 이 호에서 같다) 건축물의 건축을 목적으로 한 개발행위(지구단위계획구역 내 개발행위는 제외한다. 이하 이 호에서 같다)가 완료되었거나 개발행위허가 등에 따라 개발행위가 진행 중이거나 예정된 토지로부터 50미터 이내(도로의 너비는 제외한다)에 건축하는 경우 
나. 해당 용도 건축물의 건축을 목적으로 한 기존 개발행위의 전체 면적(개발행위허가 등에 따라 개발행위가 진행 중이거나 예정된 토지면적을 포함한다)이 5만제곱미터 이상일 경우 
다. 개발행위허가 대상인 토지의 진입도로가 너비 6미터 이상일 경우 
③ 제2항 각 호에 따라 도시계획위원회의 심의를 거치지 않고 개발행위 허가를 하는 경우로서 그 개발행위의 준공 후 해당 건축물의 용도를 변경(제2항 각 호에 따라 건축할 수 있는 건축물 간의 변경은 제외한다)하려는 경우에는 위원회의 심의를 거치도록 조건을 붙여야 한다.〈개정 2015. 1. 9, 2020. 5. 15〉 

 

 

✅ 주거지역에서 1만㎡ 이상의 개발행위 시 적용 법령 및 절차

1. 기준 초과로 인한 개발행위허가 제한

근거: 국토계획법 제58조 제1항 제1호, 시행령 제55조

제58조 제1항 제1호에 따라, 대통령령(시행령)에서 정한 규모 이상의 개발행위는 허가할 수 없다고 규정되어 있음.

• 주거지역에서 1만㎡ 이상 형질변경을 수반하는 개발행위는 원칙적으로 개발행위허가가 제한됩니다.

 

 

✅ 주거지역에서 1만㎡ 이상의 개발행위 시 적용 법령 및 절차

1. 기준 초과로 인한 개발행위허가 제한

근거: 국토계획법 제58조 제1항 제1호, 시행령 제55조

제58조 제1항 제1호에 따라, 대통령령(시행령)에서 정한 규모 이상의 개발행위는 허가할 수 없다고 규정되어 있음.

• 주거지역에서 1만㎡ 이상 형질변경을 수반하는 개발행위는 원칙적으로 개발행위허가가 제한됩니다.

 

 

✅ [개발 절차 요약]

단계	설명	관련 법령
1	도시관리계획(지구단위계획 등) 수립 제안	국토계획법 제30조
2	도시관리계획 입안 및 결정	국토계획법 제32조
3	주민열람 및 관계기관 협의	시행령 제22조~제26조
4	도시계획위원회 심의	국토계획법 제113조
5	고시 후 도시관리계획 확정	국토계획법 제30조 제6항
6	개발행위허가 신청 및 심의	국토계획법 제56조

 

 

📌 도시관리계획 수립 방식 예시

• 지구단위계획구역 지정 및 계획 수립
• 기반시설계획 포함
• 환경영향 고려 사항 반영
• 도시계획위원회 심의 통과

 

✅ 추가 사항

• 환경영향평가법 적용 여부 확인 필요 (면적 및 용도에 따라)
• 교통영향평가, 재해영향성 검토, 문화재 지표조사 등 관련 법령도 병행 적용될 수 있음

 

 

🔍 정리

주거지역에서 1만㎡ 이상의 토지 형질변경 개발행위를 하려면, 단순 개발행위허가로는 불가능합니다.
→ 반드시 도시관리계획(지구단위계획 등)을 수립하고 결정 고시해야 그 이후에 개발행위허가가 가능합니다.