분양 가능 건축물

1. 건축법에 따른 분양 가능 건축물

건축법(「건축법」 제11조, 제19조 등)에 따르면, 건축물은 건축허가를 받아야 하며, 일정 규모 이상의 건축물은 사용승인을 받아야 합니다.

• 건축법상 분양 가능 건축물의 기본 요건
  1. 건축허가 또는 건축신고를 받은 건축물
  2. 사용승인(준공검사) 후 법적으로 사용 가능한 건축물
  3. 용도지역·용도지구·용도구역에 적합한 건축물
  4. 대지권이 확보된 건축물 (단독 소유 또는 지분 소유 등)

하지만 건축법만으로는 ‘분양’ 여부를 직접 규정하지 않으며, 실제로 분양이 이루어지려면 주택법 또는 건축물 분양에 관한 법률 등의 요건도 충족해야 합니다.

 

 

2. 주택법에 따른 분양 가능 건축물

「주택법」은 분양할 수 있는 주택의 종류와 요건을 규정하고 있습니다.

(1) 주택법 적용 대상 건축물 (주택으로 분양 가능한 건축물)

「주택법」 제2조에 따라, 주택으로 인정받으려면 다음 중 하나여야 합니다.

✅ 공동주택 (분양 가능)

• 아파트 (5층 이상)
• 연립주택 (4층 이하, 연면적 660㎡ 초과)
• 다세대주택 (4층 이하, 연면적 660㎡ 이하)

✅ 단독주택 (개별적으로는 분양 가능하지만, 주택법상 대량 분양 대상은 아님)

• 단독주택, 다가구주택은 일반적으로 분양 대상이 아니며, 주택법보다는 건축법이나 집합건물법에 따라 거래됨.

✅ 주거용 오피스텔 (조건부 분양 가능)

• 건축법상 업무시설이지만, 주거용으로 승인받고 「건축물 분양에 관한 법률」 요건을 충족하면 분양 가능

(2) 주택 분양의 주요 법적 요건

1. 주택건설사업계획 승인 (「주택법」 제15조)
   • 30세대 이상의 공동주택을 건설하여 분양하려면, 관할 관청의 승인을 받아야 함.
   • 30세대 미만은 건축허가만으로 분양 가능할 수 있음.
2. 사용검사(준공검사) 후 분양 가능 (「주택법」 제49조)
   • 사용승인을 받지 않으면 분양할 수 없음.
3. 분양보증 필수 (「주택법」 제60조)
   • 주택도시보증공사(HUG) 등에서 분양보증을 받아야 함.

 

3. 건축물 분양에 관한 법률 적용 대상 (비주거 건축물 분양 가능 여부)

「건축물 분양에 관한 법률」에 따르면, 비주거용 건축물(오피스텔, 상가 등)도 일정 요건을 충족하면 분양 가능합니다.

✅ 분양 가능한 비주거 건축물 유형

• 오피스텔 (주거용 또는 업무용)
• 상가 건물
• 업무시설 (오피스, 지식산업센터 등)
• 복합건축물 (주거+상업 복합 건물 등)

✅ 주요 요건

• 건축허가 및 사용승인을 받아야 함.
• 분양면적이 건물 전체 연면적의 30% 이상이어야 함.
• 분양 공고 시 분양계획서 제출 필요.

 

 

📌 정리하면?

1. 주택법 적용 대상 (아파트, 연립, 다세대) → 주택으로 분양 가능
2. 건축법 적용 건축물 중 오피스텔, 상업시설 등은 건축물 분양법에 따라 분양 가능
3. 단독주택, 다가구주택 등은 개별 거래는 가능하지만, 일반적인 분양 대상은 아님

분양을 계획 중이라면, 건축법·주택법·건축물 분양법 등을 종합적으로 검토해야 하며, 관할 지방자치단체 및 국토교통부의 가이드라인을 확인하는 것이 중요합니다. 🔍

 

 

 

건축물의 분양에 관한 법률

제3조(적용 범위) ① 이 법은 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 같은 법 제22조에 따른 사용승인서의 교부(이하 “사용승인”이라 한다) 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다.
1. 분양하는 부분의 바닥면적(「건축법」 제84조에 따른 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물
2. 업무시설 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다. <개정 2012. 6. 1.>
1. 「주택법」에 따른 주택 및 복리시설
2. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 지식산업센터
3. 「관광진흥법」에 따른 관광숙박시설
4. 「노인복지법」에 따른 노인복지시설
5. 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관이 매입하는 업무용 건축물
6. 「지방공기업법」에 따른 지방공기업이 매입하는 업무용 건축물
③ 제2조제2호 단서 및 제2항에도 불구하고 제2조제2호 단서에 따라 분양에 해당하지 아니하는 방법으로 매입한 건축물과 제2항제5호 및 제6호에 해당하는 건축물의 전매 또는 전매 알선에 대하여는 제6조의3제3항 및 제10조제2항제5호를 적용한다. <신설 2012. 6. 1.>
[전문개정 2011. 3. 9.]


건축물의 분양에 관한 법률 시행령

제2조(적용 범위) 「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제3조제1항제2호에서 “대통령령으로 정하는 용도 및 규모”란 분양하려는 부분의 용도 및 규모가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2014. 12. 3., 2019. 10. 8., 2021. 11. 2.>
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)로서 30실(室) 이상인 것
2. 「건축법 시행령」 별표 1 제15호가목에 따른 생활숙박시설(이하 “생활숙박시설”이라 한다)로서 30실 이상이거나 생활숙박시설 영업장의 면적이 해당 건축물 연면적의 3분의 1 이상인 것
3. 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 짓는 건축물 중 주택 외의 용도로 쓰이는 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에 따라 산정(算定)한 바닥면적을 말한다. 이하 같다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 것
4. 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상으로서 임대 후 분양전환을 조건으로 임대하는 것(분양전환 시 임차인에게 우선순위를 부여하는 것을 포함한다)
[전문개정 2011. 8. 11.]